福田某小区6A房的业主，梅女士发现卫生间天花渗水，吊顶边角腐烂。阳台天花滴水，油漆脱落、霉黑。梅小姐通过物业，得知6A房出租，业主是高先生，租客是王小姐。物业排查认为，7A房防水失效渗水，承担全部责任。租客王小姐认为，自己正常使用，无责任。而业主高先生认为，漏水是房屋质量问题，让梅女士找开发商。于是梅女士将高先生、王小姐，物业公司一并诉至法院，要求修复漏水，并赔偿其房屋损失。

经司法认可的第三方机构鉴定，6A房阳台漏水，是因7A房阳台地面防水层失效。卫生间漏水，是因7A房管道井内，主排污管接口密封失效所致。裁判结果：高先生是7A房屋产权人，应当保证房屋用水安全，限期修复阳台漏水，并对阳台漏水造成的损失赔偿。6A房卫生间漏水，是因公共管道渗漏造成，已超出开发商质保期，物业公司管理不善，限期修复，并赔偿相应损失。

 那么，发现房子漏水怎么办？

1、 固定证据。

      对漏水点、漏水情况、房屋毁损情况进行拍照、录像。

2、 联系物业报修。

      由物业进行初步处理，如查找原因，协调沟通楼上等。

3、 查找漏水原因，无法确定原因和具体损失的，可以委托专业的鉴定结构进行鉴定。

4、 与相关责任方协商维修、赔偿。

5、 协商不成，向法院提起诉讼。                                                                         

不同的漏水原因，责任主体如何划分呢？

一、 开发商责任。

一般情况下，精装交付房，屋面、外墙防水保修5年，室内防水保修5年，室内外暗埋自来水管保修2年。具体时限，见《住宅质量保证书》，由开发商在交付房屋时向业主提供，该文件是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。上面会列明保修期，保修期从房子竣工验收并交付给业主之日计算。

二、物业责任。

屋面、外墙、主排水排污管、主给水管、车库等公用设施出现渗水问题，但超出开发商质保期的，可以找物业申请使用住宅专项维修资金进行维修。

 物业对小区内业主共用部分、共用设施有维修、养护的义务，如因公共管道等共用设施发生问题导致漏水，物业未尽到维修管理义务，应当承担赔偿责任。共用部分一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施是指由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、 楼上业主责任。

因楼上业主使用不当、装修不当等原因造成漏水，殃及楼下邻居，应当承担侵权责任，停止侵权、维修并赔偿损失。

四、 楼上租户责任。

楼上业主将房子出租，自己并不使用房子的情况下，发生漏水并导致楼下邻居受损，责任如何承担呢？如果是因租户个人原因造成漏水，应由租户承担最终的赔偿责任。作为楼下受损的业主，可以直接起诉租户，要求承担侵权责任，也可以起诉楼上业主，业主作为房屋产权人，对房屋有管理责任，业主对外承担责任后可以向租户追偿。如果非因租户个人原因，而是房子相关设施、装修存在问题等可归责房东的情况造成漏水，应当由楼上业主承担相关赔偿责任。本文案例中，漏水是因房东和物业双方过错导致，租户并无过错，因此不承担责任。

法条链接：

《城市房地产开发经营管理条例》第30条：

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

《住宅专项维修资金管理办法》第18条：

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。《民法典》第二百九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

《民法典》第711条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

《民法典》第942条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《民法典》第1167条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。